古家付き土地で売る？解体して更地で売る？損しない判断基準

この記事は編集部による中立的な解説です。広告（有料掲載）は「広告」「PR」と明示して区別しています。

築年数の古い実家を売却するとき、多くの方が迷うのが「解体してから売るか、そのまま売るか」です。どちらが得かは物件と買い手層によって変わります。

古家付き土地とは

建物に住宅としての市場価値がほぼない状態で、実質「土地」として売る方法です。広告には「古家付き土地」「上物あり」などと表記されます。建物の価値はゼロ査定でも、土地として普通に売買できます。

比較の全体像

観点	古家付き土地	更地
解体費用（90〜150万円〜）	かからない	売主負担
固定資産税の住宅用地特例	維持される	外れて増税
売れやすさ	買い手がイメージしにくい	良い（すぐ建てられる）
価格交渉	解体費分の値引き要求が多い	強気に出やすい
建物のリスク	契約不適合責任の整理が必要	なし

古家付きが向いているケース

• 手元資金を使いたくない（解体費の持ち出しゼロ。売価は下がるが確実）
• 売却まで時間がかかりそうで、固定資産税の特例を維持したい（更地化と税金の関係）
• 買い手がリフォーム前提・建て替え前提で探しているエリア
• 再建築不可など、壊すと建て替えられない土地（解体前に必ず要確認）

更地が向いているケース

• 立地が良く、早く高く売れる見込みがある
• 建物の老朽化が激しく、見た目が売却の障害になっている
• 買い手層が「すぐ家を建てたい」一次取得者中心のエリア

判断がつかなければ、両パターンの査定を不動産会社に出してもらう（更地渡し条件も含めて）のが実務的です。

古家付きで売るときの注意点

1. 契約不適合責任: 古家の欠陥（雨漏り・シロアリ等）について、契約で「建物については責任を負わない（免責）」とする特約が一般的です。必ず契約書で明確に
2. 家財は空にしてから: 残置物があると値引き要因になります（家財・遺品の片付け）
3. 名義と税制: 売却には相続登記が前提。相続した空き家の売却は3,000万円特別控除の要件（耐震改修または解体が条件になる場合あり）も確認を——控除の要件次第で「解体して売る」が有利になることがあります

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本記事の情報は一般的な解説であり、個別の事情に対する助言ではありません。売却・税務の判断は不動産会社・税理士にご相談ください。