活用
空き家を賃貸に出すには｜残置物・リフォーム・サブリースの基礎
この記事は編集部による中立的な解説です。広告（有料掲載）は「広告」「PR」と明示して区別しています。
空き家を「売る」のではなく「貸す」ことで、資産として残しながら家賃収入と管理を両立させる方法があります。売る・残すとの比較は貸す・売る・残すの判断を前提に、ここでは「貸す」を選んだ後の進め方を解説します。
貸すまでの流れ
- 名義の確認：相続した家なら相続登記を済ませておく
- 残置物の片付け：家財・仏壇・遺品を空にする（家財・遺品の片付けの順序）
- 修繕・リフォームの検討：貸せる状態にする
- 家賃査定・募集方法の決定
- 入居者募集・契約・管理
リフォームはどこまで必要？
全面改装は費用がかさみます。貸し方によって必要な工事は変わります。
- 現状渡し・DIY可で貸す：最低限の安全確保（雨漏り・水回り・電気）だけ直し、内装は借主に任せる。家賃は抑えめだが初期費用が小さい
- 一般的な賃貸：クロス・水回り・設備を整える。空室リスクは下がるが費用は増える
- 古民家・戸建て賃貸：味を残しつつ最低限の耐震・水回りを整える
まず「いくらまでかけるか」の上限を決め、家賃で回収できる範囲に収めるのが基本です。
家賃はどう決まる？
立地・築年数・広さ・設備・周辺相場で決まります。地元の不動産会社に賃料査定を依頼し、近隣の類似物件の募集家賃を比べます。郊外の戸建ては、駐車場付き・ペット可・DIY可などが強みになります。
貸し方・委託先の選択肢
- 管理会社に委託：募集・契約・家賃回収・トラブル対応を任せる（管理料は家賃の5%前後が目安）。遠方の所有者に向く（遠方からの管理）
- サブリース（一括借り上げ）：業者が borrow して転貸。空室でも一定収入が入る一方、家賃は市場より低く設定され、契約条件（賃料改定・解約）に注意が必要
- 自主管理：手数料はかからないが、募集・対応を自分で行う
貸す前に確認したいこと
- 火災保険：貸す場合の契約内容を確認（空き家・建物の火災保険）
- 旧耐震（1981年以前）：耐震性や設備の安全性
- 確定申告：家賃収入は不動産所得として申告が必要
- 将来の売却・自己利用：普通借家契約は貸主から簡単に解約できない。将来使う予定があるなら定期借家契約も検討
貸すのが難しい場合
需要が乏しく貸し手が付かない立地なら、無理に貸さず売却や手放す方法に切り替える判断も必要です。貸すか売るか迷う段階では、地元の比較表掲載の事業者や不動産会社に相談してみてください。
本記事の情報は一般的な解説であり、個別の事情に対する助言ではありません。賃貸借契約・税務の詳細は不動産会社・税理士にご確認ください。